On t’explique comment ça marche et comment Wuune peut t’aider
Depuis le 1er mai 2025, à Bruxelles, tu peux exiger une baisse de ton loyer si celui-ci est considéré comme abusif : c’est à dire qu’il dépasse un montant maximum fixé par la région bruxelloise. Une bonne nouvelle, vu le prix des loyers!
On t’explique comment s’y prendre et à quoi il faut être attentif.ve.
Tu habites bien à Bruxelles?
Tout d’abord, la mesure s’applique uniquement aux locataires qui habitent dans la région bruxelloise et qui louent à des propriétaires privés. Elle n’est pas d’application aux logements sociaux, ni aux logements loués par une Agence Immobilière Sociale. Si tu habites en Flandres ou en Wallonie, il n’existe pas de mesure similaire.
La Wallonie a une grille indicative des loyers qui permet d’évaluer ton loyer mais tu n’as aucun moyen d’exiger une baisse…
ETAPE 1 – vérifie si ton loyer peut-être considéré comme abusif
Rends-toi sur loyers.brussels pour obtenir le loyer de référence de ton logement. Cela ne prend que quelques minutes et c’est assez simple. Tu auras rapidement une estimation.
Ton loyer est considéré abusif s’il dépasse de plus de 20% le loyer de référence. Cela signifie que tu peux, théoriquement, solliciter une baisse de loyer auprès du propriétaire.
Ton loyer est situé en dessous des 20% autorisé? Cela veut dire qu’il n’est pas considéré comme abusif, mais pour autant, tu peux toujours faire valoir des défauts (voir ci-dessous). En tout cas, il est sûrement trop cher pour toi et cela vaut la peine de nous rejoindre pour obtenir un VRAI encadrement des loyers.
Etape 2 – ton loyer est abusif : Demande poliment une baisse de loyer à ton/ta proprio (on ne sait jamais 🙂
Ton/ta propriétaire n’est peut-être pas au courant de la nouvelle réglementation et fait peut-être partie des bailleurs.ses qui veulent respecter la loi.
Cela ne coûte rien de demander et ce sera utile pour la suite: tu pourras déjà voir quels arguments il ou elle utilise pour refuser la baisse de loyer. Fais le par écrit (mail ou lettre) afin de pouvoir garder une trace de ta demande et de sa réponse. Si tu es membre de notre syndicat, on peut te fournir des lettres types.
Avant de faire des démarches, quelques points d’attention
Pose-toi la question de savoir ce que ton/ta propriétaire pourrait faire pour te rendre la vie impossible et vois comment tu peux anticiper sa réaction et prendre une décision mûrement réfléchie.
Ce n’est pas le moment d’aggraver une situation et risquer une expulsion!
- Est-ce que tu es bien en règle de loyers ?
- A-t-il/elle indexé le loyer ou pas? Si pas, il ou elle risque par la suite de le faire chaque année et cela pourrait être pire…
- Est-ce que tu as bien fait l’entretien de la chaudière et pris une assurance obligatoire? C’est toujours mieux de n’avoir rien à se reprocher pour éviter des soucis.
- Est-ce que tu arrives en fin de bail ou pas? Si oui, il est peut-être utile d’attendre un peu.
- Est-ce qu’il a d’autres moyens de faire de la « répression » ?
ETAPE 3 – ton/ta proprio refuse : Demande l’avis de la Commission paritaire Locative (CPL)
Ton/ta propriétaire n’est pas d’accord de baisser ton loyer alors que ton loyer dépasse le loyer de référence de plus de 20%?
Dans ce cas, il faut demander un avis à la « Commission Paritaire Locative » (CPL). Cette commission est composée de représentant.es de locataires et de propriétaires et a pour mission d’évaluer si ton loyer est bien abusif au regard de plusieurs critères, plus précis que ceux repris sur le site loyers.brussels.
Elle va notamment regarder si le logement comporte des défauts ou au contraire, dispose d’éléments de confort qui pourrait justifier un loyer plus haut.
Avant de faire les démarches, quelques points d’attention
Cette étape est importante et doit bien se préparer car il faudra pouvoir te défendre : une audition est prévue où ton propriétaire pourra apporter des arguments pour faire valoir son loyer.
Il est notamment important de regarder si tu ne peux pas justifier de défauts de qualité dans ton logement (par ex.Le logement ne dispose pas d’un système de comptage individualisé pour l’eau, l’électricité ou le gaz, pas de parlophone ou d’ascenseur si le logement est situé au-delà du 3e étage…). A l’inverse, de voir si le logement ne pourrait pas justifier de qualité de confort supérieur.
Tout cela est pas évident et on te conseille vraiment de te faire accompagner pour ne pas faire de démarches inutiles. Nous pouvons t’accompagner, contacte nous ou regarde les prochaines permanences.
Comment introduire une demande auprès de la CPL ?
- Les démarches sont assez simples et ne prennent pas trop longtemps si tu es bien préparé.e
- Cela se fait en ligne ou par lettre recommandée ou dépôt contre accusé de réception sur base d’un formulaire imprimable.
- Il te faudra aussi une copie du contrat de bail et tous les documents utiles permettant de déterminer la justesse du loyer: description de la situation, photos du logement, loyer de référence… Il faut être le plus exhaustif possible.
etaPE 4 – La commission a remis son avis
Après l’introduction de ta demande d’avis, la commission va te convoquer ainsi que ton/ta propriétaire pour ensuite délibérer. Cela va relativement vite (en tout cas pour l’instant). La commission enverra ensuite son avis et le publiera sur le site. Tu peux déjà voir des avis pour te faire une idée.
Ton loyer est jugé abusif
Bonne nouvelle ! La commission proposera alors une conciliation avec ton ou ta propriétaire afin de trouver un accord à l’amiable. Si ton/ta propriétaire accepte, il ne te restera plus qu’à bien mettre cela par écrit dans un avenant à ton contrat et devenir membre de Wuune pour soutenir les autres locataires.
Ton loyer est jugé non abusif
Cela ne veut pas dire que tu paies un loyer juste mais que le marché est déjà bien trop haut et les loyers de référence aussi. Logiquement, tu peux aller devant un juge de paix mais tes chances sont minces. Tu peux rejoindre Wuune et te battre avec nous pour mettre en place un VRAI encadrement des loyers.
ETAPE 5 – ton ou ta proprio refuse la conciliation
Si ton proprio refuse la conciliation, ne se présente pas ou que vous nous trouvez pas d’arrangement, tu dois alors aller en justice de paix pour demander une baisse de ton loyer. Bon, pour cette partie, franchement, on a jamais testé et c’est pour l’instant un peu la grande inconnue. On pourra t’en dire plus prochainement, mais quoiqu’il en soit, le mieux est de ne pas y aller seul.e
Conclusion ? C’est pas si simple et on est loin d’un vrai encadrement mais…
Comme tu peux le voir, la baisse de loyer n’est pas automatique, loin de là. Et surtout, cela implique une démarche assez lourde qui repose – encore une fois ! – complètement sur le ou la locataire qui doit prouver sa bonne foi. Dans un rapport de force qui est déjà défavorable aux locataires, ils et elles prennent donc des risques.
Pour autant, on estime que cela vaut la peine si on est bien accompagné.e. Cette mesure permet d’obtenir des baisses de loyers réelles, choses qui étaient encore impossible – ou très très compliqué – jusqu’il y a peu.
Avec Wuune, on vise donc à accompagner les locataires tout en oubliant pas que cette mesure est largement insuffisante et devrait passer par un contrôle régional.
Ton/ta propriétaire n’est peut-être pas au courant de la nouvelle réglementation. On ne sait jamais qu’il ou elle aurait le coeur de revoir ton loyer à la baisse …
Cela ne coûte rien de demander et c’est utile pour la suite!
Prends contact par écrit pour demander une baisse de ton loyer avec les résultats qui prouvent qu’il est abusif.
